ESG‑критерии меняют рынок многоквартирного жилья в США

Екатерина Косарева

Застройщики и инвесторы всё чаще смотрят на ESG. Разбираем, как экологические риски влияют на страхование, стоимость объектов и условия кредитования

Инвестиционные компании всё чаще учитывают экологические критерии при оценке проектов многоквартирного жилья, пишут два эксперта по недвижимости.

Брэд Сигал — акционер офиса Buchalter в Нэшвилле и член группы по работе с недвижимостью. Он специализируется на приобретении, продаже и развитии многоквартирного жилья на юго‑востоке США. В рамках представительства крупного инвестиционного фонда смешанного использования он участвовал во множестве сделок с многоквартирными объектами и портфелями.

Хизер Райт — акционер нэшвиллского офиса Buchalter. Она помогает клиентам из сферы коммерческой недвижимости выявлять операционные риски, управлять ими через страхование и максимизировать возмещение по различным коммерческим страховым полисам.

Мнение перечисленных спикеров — их личная позиция.

ESG‑критерии в девелопменте

За последнее десятилетие учёт экологических, социальных и управленческих факторов (ESG) в девелопменте коммерческой недвижимости стал довольно распространённым.

Помимо известных сертификатов «зелёного» строительства вроде LEED, инвестиционные компании в сегменте многоквартирного жилья всё чаще используют ESG как критерий оценки инвестиционных возможностей.

• E (экология). Обычно включают выбросы парниковых газов, изменение климата, углеродный след, управление отходами и загрязнение.
• S (социальные факторы). Касаются влияния на людей и сообщества внутри организации: разнообразия и отношений, здоровья и безопасности, инклюзивности.
• G (управление). Связаны с планированием преемственности, вознаграждением руководителей, управлением советом директоров и акционерами, а также разнообразием и структурой.

При анализе девелоперских проектов и инвестиций учитывают такие ESG‑факторы:

• снижение загрязнения за счёт улучшенных материалов и технологий;
• использование техники с маркировкой Energy Star;
• внедрение возобновляемых источников энергии (например, солнечной);
• применение передовых технологий (например, термостатов) для повышения экологической осведомлённости и экономии.

Объекты, не соответствующие новым стандартам эффективности и устойчивости, могут быстро терять в цене. Это усложняет оценку стоимости замещения. Риски «застрявших активов» растут по мере эволюции экологических стандартов и предпочтений рынка. Поэтому учёт этих вопросов стал критически важен для девелоперов и инвесторов.

Страхование и экологические риски

В ESG‑анализе особое значение имеет страхование — его стоимость и объём покрытия.

В последние годы физические климатические риски (частые и сильные штормы, наводнения, лесные пожары, повышение уровня моря, экстремальные температуры) увеличили ожидаемые убытки страховщиков.

Рост убытков привёл к сокращению ёмкости рынка и ужесточению условий андеррайтинга. «Это вызвало значительный рост премий по страхованию имущества и ответственности» , — считает Брэд Сигал.

Экологические показатели становятся фактором дифференциации премий. Объекты, демонстрирующие подтверждённые меры устойчивости и резилиентности (энергоэффективность, защита от наводнений, устойчивость к лесным пожарам), могут получить лучшие условия, кредиты или ёмкость покрытия.

Напротив, отмечает Сигал, слабые ESG‑показатели могут повысить затраты или ограничить доступность страхования. Документирование инвестиций в смягчение последствий и получение сторонних «зелёных» сертификатов помогают в переговорах со страховщиками.

Страховщики могут требовать модернизации как условия восстановления покрытия или ограничивать выплаты за устаревшие реконструкции. Владельцам и инвесторам стоит:

• учитывать затраты на «зелёную» модернизацию при планировании оценки;
• оговаривать в полисах условия инфляции и расширения покрытия;
• планировать поэтапную модернизацию для снижения риска «застрявших активов».

«С точки зрения экологических рисков загрязнение почвы и грунтовых вод, опасные строительные материалы и проблемы с качеством воздуха в помещениях могут привести к искам третьих лиц, затратам на восстановление и снижению стоимости недвижимости», — считает Сигал.

Многие стандартные полисы коммерческого имущества исключают убытки от загрязнения или устанавливают по ним лимиты. Владельцам приходится полагаться на отдельные продукты страхования экологической ответственности или расширения покрытия на случай загрязнения.

Как защититься

Хизер Райт перечисляет важнейшие критерии:

• тщательные экологические оценки фаз I/II;
• системы экологического менеджмента;
• соответствующее страхование ответственности за загрязнение.

Точное раскрытие информации и выполнение гарантийных обязательств также критически важны.

Инвесторы, кредиторы и контрагенты ожидают экологической прозрачности. Несообщение о известном загрязнении или существенных рисках может поставить под угрозу покрытие или спровоцировать суброгацию.

Владельцам следует:

• придерживаться последовательной практики раскрытия информации;
• согласовывать подачу страховых заявок с гарантиями по кредитам и аренде;
• оперативно уведомлять страховщиков о существенных инцидентах или изменениях на объекте.

Хизер Райт комментирует:

«Рост частоты и тяжести экологических и катастрофических убытков создаёт уникальные и острые проблемы при страховых выплатах. Масштаб и объём ущерба часто перегружают местную инфраструктуру по работе с заявками. Это приводит к задержкам в инспекциях, медленным выплатам и нехватке материалов, а также опытных и квалифицированных подрядчиков».