Сертификат «КЛЕВЕР» как инструмент доверия. Управляющий партнер Refolio Достоевский Андрей Новосёлов в интервью ESG.ru.com рассказывает, как независимая оценка подтверждает качество среды и влияет на выбор арендаторов
Вы прошли сертификацию «КЛЕВЕР». Что это за система, что именно она оценивает и как вообще объект приходит к сертификации?
«КЛЕВЕР» — российская система сертификации зданий. Она появилась в 2023 году, после ухода с рынка BREEAM, LEED и WELL, и сейчас это главный национальный «зеленый» стандарт. Здание оценивают с разных сторон: сколько оно тратит энергии и воды, какой в нём воздух и микроклимат, насколько людям в нём комфортно, как до него добираться, как устроены эксплуатация, работа с отходами и управление.
Мы сертифицировались по методике для действующих зданий (In-Use 2.0). Проверяют не проект, а то, как здание работает на самом деле, и каждое решение нужно подтвердить документами, расчетами и фотографиями. Вместе с консультантом, компанией «Формула Среды», мы шли к этому около девяти месяцев. В итоге 60,1% и «Золото», сертификат на три года. Оценивали всё здание целиком: не только общие зоны, но и все рабочие пространства и инженерные системы.
Почему было важно пройти экологическую сертификацию здания и получить независимую оценку его характеристик?
Написать в презентации «свежий воздух» и «качественная инженерия» может кто угодно. Арендатор узнает, правда ли это, только когда въедет и поработает. Сертификат превращает такие слова в цифры, которые проверил не сам оператор, а независимая сторона.
Нам было важно показать, что такой уровень достижим не только для новых бизнес-центров. Сегодня в реестре «КЛЕВЕРа» около 70 объектов, и больше половины из них — с уровнем «Золото» и выше. Но почти всё это крупные бизнес-центры, торговые комплексы и склады площадью в десятки тысяч метров. Refolio Достоевский — самый компактный объект такого уровня в реестре.
К тому же In-Use оценивает не только оборудование, но и то, как здание обслуживают. Значит, уровень придётся подтверждать всё время, пока объект работает.
Refolio Достоевский находится в историческом здании. С какими основными сложностями вы столкнулись, когда адаптировали особняк к современным требованиям энергоэффективности, комфорта и качества внутренней среды?
Главная проблема старых зданий в том, что их строили не для такого количества людей и под совсем другое инженерное оснащение. Для сервисного офиса самое важное — хватает ли мощности по вентиляции и холоду. Добавить её в историческом здании непросто.
Насколько сегодня экологичность и энергоэффективность офиса становятся реальным критерием при выборе рабочего пространства для бизнеса? Видите ли вы изменение запроса со стороны арендаторов?
Если честно, с запросом «нам нужен сертифицированный офис» к нам приходят редко, разве что крупные компании со своей ESG-политикой. Зато то, что стоит за сертификатом, спрашивают всё чаще. Летом мы вместе с Работа.ру провели опрос: техническим оснащением офиса довольна только треть сотрудников, а духота и плохая вентиляция среди главных раздражителей. Люди возвращаются в офисы, и работодателю важно, чтобы им там было хорошо: от этого зависит, удержит ли он сотрудников и сможет ли нанять новых.
Поэтому само слово «экологичность» пока мало кого цепляет. А вот воздух, температура, тишина и понятные расходы на содержание влияют на выбор уже сейчас. Сертификат просто помогает доказать, что всё это действительно есть.
Что, на ваш взгляд, сегодня мешает собственникам и девелоперам активнее заниматься экологической модернизацией существующих зданий? Это стоимость, сложность реконструкции, отсутствие запроса со стороны пользователей или что-то другое?
Тут сразу несколько причин. Первая — деньги. Серьезная модернизация инженерии стоит дорого и окупается долго. Вторая — сложность. В уже построенном, а тем более историческом здании любое решение дается труднее и стоит дороже, чем в новом. Третья — рынок пока не всегда готов доплачивать за то, чего не видно на первом просмотре.
Можно ли масштабировать опыт Refolio Достоевский на другие исторические здания Москвы?
Готового рецепта нет: каждое старое здание преподносит свои сюрпризы, и решение приходится искать под конкретный дом. Но сам опыт масштабируется, и мы видим в этом большую возможность.
Парадокс московского рынка в том, что меньше всего качественных офисов там, где на них самый высокий спрос. В исторических районах центра много зданий с прекрасной архитектурой и отличной локацией, но они «устали»: не хватает мощностей, инженерия давно устарела. Довести такой дом до современного уровня — долгий и непростой путь, и за него берутся немногие. Поэтому качественных особняков в центре совсем мало.
Refolio Достоевский показал, что этот путь проходим и что результат можно подтвердить по тем же стандартам, что и новые бизнес-центры. Для нас это главный итог сертификации. Именно в таких зданиях мы видим основной потенциал рынка и будем применять этот опыт на следующих проектах.
